未办理抵押登记的《房产抵押合同》无效

发布时间:2019-06-08 11:33:56

  ■ 案情简述

  2009年11月14日,宁波市某陶业有限公司经理陈某出于企业经营的原因,向家住宁波市北仑区的胡某借款20万元,约定2009年12月底前归还。陈某在未征得妻子和孩子签字同意的情况下给胡某打了20万元的借条,并在借条上注明以本人位于新华园的一处房作抵押。

  此后,由于陈某未能在双方约定时间归还借款本息,胡某将陈云告上法庭。2010年11月22日,宁波市北仑区人民法院以陈某“无正当理由拒不到庭”为由做出(2010)甬仑商初字第728号缺席判决,要求陈某15日内偿还胡某借款本息;2011年9月,法院强制拍卖新华园陈某的房产,并宣布胡某竞得此房屋。

  陈某对北仑法院的上述处理结果严重不满,他认为北仑法院在案件审理中存在暗箱操作、偏袒一方、枉法裁决等违法违规行为。陈某作出上述指责的依据是:1.被法院强制拍卖的房屋属于家庭拆迁安置房,也是全家共有的唯一一套生活住房。按照相关法律规定,在有其他财产可供执行的情况下,此房产不允许强制拍卖;2.本人另外拥有其他财产,账户中有钱、拥有公司50%股权、拥有债权400余万元、名下有两辆汽车,都可以用来抵账。自己曾多次向法院提出用上述财产还账,但法院拒不采纳;3.法院的相关法律文书故意不送达本人,明知债务人的企业地址和生活住处却一再将法律文书送至多年前就已经搬迁拆除的旧址,人为造成债务人接不到通知无法出庭答辩的情况,然后进行缺席判决,严重侵害公民的合法权利;4.法院判决后,本人已经开始千方百计偿还债务,已经偿还近半本金,并在法院主持下与债权人达成《和解协议》。在这种情况下,北仑法院仍坚持强制拍卖债务人全家赖以生存的唯一房产,并将房产过户给债权人,其真实目的不言自明。

  ■ 案情调查

  关于债务纠纷:据查,陈某原本不欠胡某的钱,胡某对陈某的20万元债权系从原大矸农业银行行长黄某手中转让而来。此前,陈某曾以月利息3分的利率向黄某借款20万元。2009年11月14日,黄某、胡某和陈某经过协商,就将黄某个人对陈某的20万元借款本金债权转让给胡某一事达成一致,陈某当时给胡某重新打了一张借条,内容是:“今借到胡某人民币20万元整,月利息为3%,定于2009年12月底前归还。如到期不能归还,以本人位于新华园某处房产作抵押”。与此同时,陈某还就原来借款的利息给黄某重新打了10万元借据。由于各种原因,陈某没能按时还款,胡某于2010年7月向法院提起诉讼,黄某于2010年12月也持10万元借据将陈某告上法庭。

  关于涉案房产:据宁波市北仑区某街道村民委员会证明,陈某原来与妻子何某、独生女儿陈某共同居住的房屋于2008年拆迁(已经拆除)。陈某介绍说:新华园的房产是老房拆迁后他们一家三口用拆迁安置款购买的生活安置房,属于家庭共有财产,陈某用这处房子做抵押没征得家人的同意。经查,陈某与胡某订立抵押借款协议后,没有到当地房产管理部门进行房产抵押登记,没有查到陈某除了此房以外还有其他住房。

  关于案件审理:2010年7月20日,宁波市北仑区人民法院立案受理胡某与陈某的借贷纠纷一案,相关法律文件注明陈云的住址是宁波市北仑区某街道房产;2010年11月22日,案件审理终结,法院以陈某“无正当理由拒不到庭”为由做出(2010)甬仑商初字第728号缺席判决,陈某败诉,《判决书》要求债务人15日内偿还胡某借款本息;2011年3月17日,法院下达执行通知书,要求陈某于2011年3月25日前履行上述判决,《当事人送达地址确认书》注明送达地址是“宁波市北仑区矸新华园房产;《确认书》中只有法院工作人员签名,没有送达时间,也没有接收人签字;此后,北仑法院下达(2011)甬仑执字801号《执行裁定书》,决定拍卖陈某在宁波市北仑区新华园的房产;在执行中,陈某于2011年4月20日和2011年6月7日分两次通过北仑区法院偿还借款8万元;与此同时,评估公司开始对新华园的房产进行评估,陈某以此为据中断还款;2011年7月19日,宁波市万事可拍卖有限公司在《东南商报》刊登拍卖公告:受法院委托,将于2011年8月9日拍卖陈某的涉案房产;2011年8月4日,陈某与胡某达成《和解协议》,并约定陈某自2011年8月起每月偿还胡某4万元,还清为止;2011年8月9日,北仑法院做出《关于胡某与陈某民间借贷纠纷一案的执结报告》,宣告本案执行完毕,《报告》的署名承办人:陈旗民;2011年9月8日,北仑法院下达《恢复拍卖通知书》,继续对陈某房产进行拍卖;2011年11月11日,北仑区法院发布公告,宣布胡某竞得宁波市北仑区新华园房产。

  ■ 律师观点

  北京盈科律师事务所高级律师王德军:

  本案事实清楚、债权债务关系明确,法院对案件的审理和判决不应存在争议。但是,相关法院在确定执行标的物和履行执法程序时违反了法律的相关规定:1.北仑法院无视涉案房产属于陈某与其家庭成员共有且是该家庭唯一生活住房、被执行人有其他可执行财产、强制执行必须保护当事人的基本生存条件这一基本事实,仅凭陈云一人的抵押承诺就将该房产定为执行标的物,违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”之规定,侵犯了陈某其他家庭成员的财产权;2.我国《城市房地产抵押管理办法》规定:房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,并同时提供国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证,共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明;否则,抵押条款无效。本案中,陈某和胡某作为房产抵押行为的当事人,均未到房产管理机关履行房产抵押手续,故其“借条”中的房产抵押条款不具法律效力,法院不应以此为依据强行拍卖相关房产;3.基于上述两方面理由,北仑法院原本应该优先考虑将陈云的其他可执行财产作为执行标的物,特别是在陈某家属提出异议和陈某愿意用其他财产抵账的情况下,法院仍坚持强制执行本不应强制拍卖的房产,其意图难免会受质疑。

  ■ 专家意见

  房地产抵押是物权的变动,抵押合同是物权变动的原因行为,它是抵押关系成立的必要条件而非充分条件。抵押权人可因抵押合同的成立而产生请求权,即请求抵押人配合登记的权利,或在抵押物未经登记的情况下,请求抵押人赔偿损失的权利,但抵押权人不因抵押合同的成立直接取得抵押权。抵押权人在抵押物依法登记后方能取得抵押权。因此,抵押合同应自成立时生效,抵押权自抵押物登记时成立。未办抵押登记的,抵押合同无效,抵押权也就不成立,此时主张抵押权不受法律保护。本案中,由于当事人未就抵押房产进行登记,尤其是在债务人还有其他财产可供执行的情况下,人民法院不应将涉案房产作为唯一执行标的物。另外,法院在处理此类案件时还必须考虑以下两种情况,首先是被执行财产是否存在其他权利人?应避免损害第三方权利人的合法利益;其次是在执行判决时,法院须在保护胜诉方财产权的同时顾及败诉方的基本生存权,采取强制措施不能导致相关债务人流离失所,必须保留其基本生存条件。宁波市北仑法院在上述案件执行中不顾涉案房产属于当事人家庭共有、是全家唯一生活住房、有其他财产可供执行等一系列事实,执意强力剥夺案件当事人的房产所有权,其目的性十分明显。这样的行为不仅令人费解,并且容易让人产生法院违法办案的揣测。